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写字楼的品类化 可分为四个阶段

来源:/news/32.html   发布时间:2018-08-23

地球上的任何物种,在进化这个漫长而残酷的战场上,若想生存,就必须发育出一种本能:把周遭世界这个充满无限变量的环境尽可能简单化,从而提高“认知-判断-行动”的效率。尽管很多时候与事实有偏差,但这种简化机制确实在大多数时候上提高了效率。

微观到房地产行业,简化机制也无处不在。做得好的,在同业竞赛中可以凭借高效率的长途奔袭而扬名立万。比如,万科从百亿到千亿的成长过程中,尽管膨胀速度很快,但其以客户家庭生命周期为视角的产品线一直是清晰且简单的。

住宅可以品类化,那么,写字楼有没有可能同样地品类化呢?结论是肯定的。如果从写字楼客户——企业的生命周期的角度看,写字楼产品也可以区分出清晰的品类。

四个阶段从租客的角度来看,其选址诉求、承租面积及预算占比,和企业所处的生命周期密切相关,但与具体行业关联不大。而且,处于不同阶段的企业,在办公选址上的需求和成本负担是跳跃式的。
一座写字楼,当50%以上的租户处于同一生命周期时,这座写字楼的资产特征就会对应一个相对集中的品类。

比如,建外SOHO就是典型的VC写字楼项目,大部分租客是小企业,它们更追求便捷和低负担。这种类型租客也造成了VC写字楼项目鲜明的资产特征:潜在租客数量最大、流动性最强,但资产增值速度也最慢。

伴随生命周期的演化,一个项目的主要租客生命周期阶段越高,则其租用的写字楼项目流动性逐渐减弱,而资产价值逐渐增强,显示出更好的增值能力。比如金融街[简介 最新动态]和CBD为代表的IPO级写字楼,就是其典型代表。

而租客到了总部级,客户再次分化。这部分企业客户开始出现自建和自购写字楼而外迁的现象,造成写字楼项目有效租客数急剧下降,流动性降到最低。虽然首次交易价格往往最高,但交易也往往长期没人接盘。

写字楼的资产属性不同,适合的投资客户也不同。VC项目虽然成长性弱,但特别适合风险偏好很低的包租婆式的中小投资客,CBD虽然好,但估值偏高又有空置风险,更适合风险承受能力更强的客户。

通过生命周期区分出写字楼的品类,可以帮助我们对一个新项目的价值及潜力提供基础判断。做写字楼开发或投资,在锁定目标城市后,就可以依据上述的品类分析,即依据当地的企业生态现状,确定写字楼项目的主力产品和产品组合。

用品类的逻辑,也可以为市场上的一些现象提供相对理性的解释。比如,建外SOHO,租金回报近几年也在增长,但由于其业权分散和产品品质的双重影响,导致其租客自始至终处于VC阶段,成为小企业的集散地。由于租客无法实现级别上的替换,其品类“锁死”在VC级别上,对应的资产价格也只能跟着市场尾部涨跌。

用品类的逻辑,还可为产品定位与经营提供思路。

首先,做写字楼开发,就算为了补充现金流需要散售写字楼,也要为写字楼品类的成长性留出余地。产品品质是实体基础,你能帮助客户实现升级带来的资产增值,客户就会放心地继续追投。其次,如果能够捕捉到在基本面上具备品类升级的城市和项目机会,即使现状不堪,也可能是一座富矿。

同样的,在写字楼销售时,如果我们能根据入驻企业的生命周期对写字楼进行归类,并以此和不同的投资客户对位,这些不同品类的写字楼,也就越来越像一个完整系列的理财产品。

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